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Fonctionnement des copropriétés : obligations et assouplissement pour les syndics, apports du décret du 27 juin 2019

Le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 publié au journal officiel du  28 juin 2019 impacte la gestion et l’administration des copropriétés …/…

L’article 215 de la loi ELAN a habilité le Gouvernement à intervenir par ordonnance dans un délai de douze mois dans le but de « clarifier, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ».

C’est dans ce cadre qu’un nouveau décret du 27 juin 2019, publié le 28 juin 2019, a modifié les règles de gestion et d’administration des copropriétés en intégrant les nouveaux modes électroniques de participation autorisés par la loi ELAN

Ce décret d’application immédiate précise notamment :

  • les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales de copropriété par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique,
  • les modalités de remise des mandats de vote par le syndic,
  • les conditions d'accès des copropriétaires à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel ainsi que la fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace,
  • les modes de consultation des pièces justificatives avant l'assemblée générale,
  • la possibilité pour un copropriétaire de se faire assister par son locataire ou d'autoriser ce dernier à consulter les pièces justificatives de charges récupérables en ses lieux et place.

Il contient des dispositions concernant la dématérialisation des échanges au sein de la copropriété, en permettant, sous réserve de l'accord exprès du destinataire, l'envoi d'avis d'appels de fonds par courrier électronique ou encore la notification des documents annexés à la convocation à l'assemblée générale par mise à disposition dans l'espace en ligne sécurisé.

Les modalités de remise et de retrait de l'accord sont également simplifiées dès lors que le copropriétaire peut donner et retirer son accord en assemblée générale et, à défaut, par tout moyen conférant date certaine.

Enfin, le décret contient des dispositions relatives à l'accès aux parties communes des huissiers de justice pour l'exercice de leurs missions de signification et d'exécution.

(Pour consulter le décret cliquer ici)

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Si la plupart des dispositions du décret créent de nouvelles obligations pour les syndics,  il en est une qui conduit à un assouplissement en leur faveur. 

L’article 12 de ce décret a modifié l’article 55 du décret du 17 mars 1967, lequel prévoit désormais que :

« Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. »

Auparavant, le défaut d’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires constituait une irrégularité de fond susceptible d’entrainer la nullité de l’assignation et l’irrecevabilité de l’action.

Jusqu’ici, la Cour de cassation s’était montrée rigoureuse en exigeant que pour être valable, l’habilitation devait indiquer l’objet de la demande en justice, les personnes à assigner, le fondement de la demande ainsi que l’étendue de l’autorisation admettant cependant que l’habilitation puisse être régularisée en cours de procédure judiciaire.

Cet édifice jurisprudentiel est totalement remis en cause par la nouvelle rédaction de l’article 55 de la loi de 1965.

Il en résulte que les parties assignées par une copropriété n’ont désormais plus qualité à soulever en défense la nullité de fond de l’assignation délivrée pour défaut d’habilitation du syndic à ester en justice.

Le décret devrait donc apporter une certaine sécurité juridique concernant les actions ouvertes par des copropriétés sachant que, dans une telle hypothèse, il est peu probable qu’un copropriétaire se prévale de la nullité de l’assignation et donc de l’irrecevabilité de l’action.

Il convient enfin de noter que la liste des actions que le syndic peut intenter sans y avoir été autorisé s’allonge, puisqu’elle comporte désormais « l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation. »