• Actualité du Cabinet PAPIN avocats Angers
  • Une information périodique par l’envoi d’une actualité juridique
  • Des formations adaptées aux besoins de nos clients

Habilitation du syndic à agir en justice : soyez vigilants !

Le 15 novembre 2018, la Cour de cassation s’est prononcée sur la validité de l’habilitation du syndic à agir en justice et cette décision n’est pas sans surprise …/…

…/… Une copropriété a diligenté une mesure d’expertise judiciaire du fait de l’apparition de désordres dans son immeuble.

Suite au dépôt du rapport, cette copropriété a, dans le cadre d’une assemblée générale, décidé de mandater un avocat pour intenter une action en justice afin de solliciter l’indemnisation des désordres et malfaçons « conformément au rapport d’expertise ».

En appel, certains défendeurs avaient contesté la validité de l’action intentée à leur encontre estimant que :

  • la décision de mandater un avocat n’autorisait pas pour autant le syndic à agir en justice au nom de la copropriété en l’absence de précision dans le procès-verbal d’assemblée générale,
  • la résolution de l’assemblée générale faisant état des désordres visés au rapport d’expertise judiciaire ne permettait pas de déterminer avec exactitude l’objet de la procédure qui avait été engagée.

La cour d’appel avait rejeté cet argumentaire estimant que la procédure de la copropriété était parfaitement recevable.

Le 15 novembre 2018 (pour consulter cette décision, cliquer ici), la Cour de cassation a cassé cette décision.

Cet arrêt de la Cour de cassation est relativement inquiétant concernant les procédures actuellement engagées par des syndicats de copropriétaires.

En effet, il est clair que dans l’affaire commentée, la copropriété avait décidé d’engager une action en justice à l’encontre de constructeurs pour des motifs déterminés.

Cependant, la Cour de cassation a souhaité rappeler que, par principe, seul le syndic peut être habilité à engager une action au nom de la copropriété après avoir reçu un mandat spécifique (sauf exceptions légales).

Ainsi, il a été considéré que la résolution d’une assemblée générale décidant de mandater un avocat pour agir au titre de malfaçons sans mention du syndic n’était pas suffisante sur le plan formel.

Dans la même décision, la Cour de cassation a estimé que l’habilitation d’une copropriété à agir en justice ne pouvait simplement renvoyer à des désordres contenus dans un rapport d’expertise judiciaire sans plus de précisions.

Sur ce point, l’arrêt commenté est critiquable.

En effet, le rapport d’expertise judiciaire visé par la résolution d’assemblée générale renvoyait nécessairement à des désordres déterminés.

Au surplus, la Cour de cassation avait d’ores et déjà pu juger le 15 juin 2000 (pour consulter cette décision, cliquer ici) que l’habilitation donnée à un syndic pour faire homologuer en justice un rapport d’expertise judiciaire sans autre précision était parfaitement valable.

Au final, il convient de retenir qu’un syndicat de copropriétaire doit être particulièrement prudent concernant la rédaction d’une résolution d’assemblée générale destinée à engager une action en justice.

L’habilitation ne doit viser que le syndic.

Par ailleurs, celle-ci ne doit pas être générale et ne peut renvoyer exclusivement à un document (rapport d’expertise ou constat d’huissier par exemple).

Il faut cependant ne pas être trop précis afin d’éviter tout effet pervers.

La rédaction d’habilitation du syndic à agir en justice nécessite donc une rigueur et une attention toute particulière afin d’éviter les mauvaises surprises. 

Syndics, soyez par conséquent très vigilants dans la rédaction des résolutions.