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Lotissements : différences entre règlement et cahier des charges

La Cour de cassation vient de rendre deux décisions dont la comparaison permet d’appréhender les différences entre un règlement de lotissement et un cahier des charges. Un rappel s’impose donc …/…

…/… Dans une première affaire, les propriétaires d’un immeuble compris dans un lotissement ont fait construire sur leur lot un garage et un abri en bois.

Des voisins hostiles à ce projet, également propriétaires d’un lot, les ont assignés en démolition en soutenant que ces travaux avaient été réalisés en violation du cahier des charges du lotissement, approuvé par un arrêté préfectoral de 1956.

La cour d’appel de LYON avait rejeté cette demande de démolition estimant que les stipulations litigieuses du cahier des charges étaient caduques au regard de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme selon lequel les règles d’urbanisme figurant dans les documents approuvés d’un lotissement sont caduques de plein droit à l’issue d’un délai de dix ans sauf si les colotis en ont demandé le maintien, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Aux termes d’un arrêt du 14 février 2019 (pour consulter cette décision, cliquer ici), la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel en rappelant le principe constant suivant lequel le :

« cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ».

Cette règle n’est pas nouvelle dans son principe et ne fait que confirmer des décisions rendues par la Cour de cassation les 18 décembre 1991 (pour consulter cette décision, cliquer ici) ou encore le 21 janvier 2016 (pour consulter cette décision, cliquer ici).

En d’autres termes, un cahier des charges de lotissement s’impose de manière obligatoire à tous les colotis, peu importe la date à laquelle il a été rédigé.

Dans la seconde affaire, un particulier avait fait l’acquisition d’une maison d’habitation dans un lotissement et avait, après l’obtention d’un permis de construire, fait construire une extension.

Un voisin l’a alors assigné en démolition de la construction en se prévalant de la méconnaissance des stipulations contenues dans le règlement du lotissement.

Le raisonnement de ce voisin consistait à se prévaloir de la valeur contractuelle du règlement de lotissement dès lors qu’il était indiqué dans l’acte de vente du défendeur qu’il reconnaissait avoir pris connaissance du règlement du lotissement et s’obligeait à en exécuter toutes les stipulations.

Aux termes d’un arrêt du 21 mars 2019 (pour consulter cette décision, cliquer ici), la Cour de cassation a toutefois écarté la demande du voisin.

Pour ce faire, la haute juridiction a retenu que si les colotis avaient décidé de maintenir le règlement pour échapper à la caducité prévues à l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, ceci ne valait pas « volonté de contractualiser » ses règles.

Cette solution parait contestable à première vue.

Cependant, la Cour de cassation a rappelé, à juste titre, que la clause insérée au sein de l’acte de vente ne suffisait pas à « caractériser une volonté non équivoque des colotis » de contractualiser le règlement ou certaines règles conformément à l’article L.115-1 du Code de l’urbanisme selon lequel la seule reproduction ou mention d’un règlement « dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente » ne lui confère pas « un caractère contractuel ».

Le juge doit donc rechercher une véritable volonté de contractualiser la règle en vue d’établir une servitude de lotissement.

Il ressort de la lecture de ces deux décisions qu’il est indispensable de bien distinguer le cahier des charges du règlement pour éviter toute ambiguïté quant aux règles applicables au sein d’un lotissement, les conséquences de leur non-respect ayant des conséquences importantes !

Par conséquent, si vous habitez un lotissement, renseignez-vous avant d’engager des travaux.