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Restitution tardive du dépôt de garantie

Saisi d’une interrogation sur la constitutionalité du texte prévoyant une majoration de 10 % en cas de non restitution du dépôt de garantie dans les délais imparti, à la sortie d'un locataire : le Conseil constitutionnel vient de se prononcer……/…

…/… L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, fixe des règles de restitution du dépôt de garantie à un locataire lors de sa sortie pour un logement loué nu ou en meublé (résidence principale). Tout contrat de location nu ou meublé, à titre de résidence principale, en cours, y compris signé avant le 7 août 2015, et même avant le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur, est concerné (loi n°2015-990 du 06.08.2015 art. II 2 ; Cass. 3e civ. 17.11.2016 n° 15-24552).

L'article 22 de la loi de 1989 prévoit l'obligation pour le bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés , ce délai étant réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

À défaut de restitution dans ce délai, l'article 22 alinéa 7 de la loi de 1989 prévoit que le dépôt de garantie « est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

Dans une affaire, un bailleur avait été condamné par les juges du fond à rembourser à un locataire la somme de 177 € en restitution d'un dépôt de garantie, après déduction des réparations locatives et des charges impayées, et la somme de 1 900 € à titre de la majoration de retard.

Lors du pourvoi en cassation formé contre la décision au fond, le bailleur a présenté une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), soutenant que l'article 22 alinéa 7 de la loi de 1989 était contraire aux principes de proportionnalité et d'individualisation des peines, dans la mesure où il sanctionne le défaut de restitution dans les délais du dépôt de garantie d'une majoration du montant dudit dépôt, automatique et indépendante des sommes effectivement dues. La majoration ne tiendrait donc pas compte du préjudice réellement subi par le locataire.

La Cour de cassation a estimé en décembre 2018 que la question présentait un caractère sérieux, et a donc décidé de la renvoyer au Conseil constitutionnel. (Cass. 3e civ. 13.12.2018 n°18-17729).

Cependant, par décision rendue le 22 février 2019, le Conseil constitutionnel écarte la thèse du bailleur, jugeant que l'article 22 alinéa 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est conforme à la Constitution (décision n°2018-766 QPC du 22.02.2019).

Le Conseil constitutionnel a motivé sa décision comme suit.

D'une part, la majoration est versée au locataire lésé. En l'instaurant, le législateur a « entendu compenser le préjudice résultant pour le locataire du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent ».

D'autre part, en « prévoyant que cette majoration est égale à une somme forfaitaire correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, le législateur s'est fondé sur un élément en lien avec l'ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice » (sic).

Ainsi, la majoration, qui « présente un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d'une punition ».